在商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)中，由于商家房租、人力等經(jīng)營成本較高，在租賃商鋪后越早投入經(jīng)營，才會(huì)盡量減少損失，完成盈利，但是，由于商鋪原租戶與商鋪產(chǎn)權(quán)擁有人之間存在糾紛，導(dǎo)致原租戶的物品不能及時(shí)搬走，這給新的商鋪?zhàn)赓U者裝修和經(jīng)營都帶來了一定的影響。那么此時(shí)商家該如何維護(hù)自己的合法權(quán)益？下面我們通過浩云代理的一起真實(shí)租賃糾紛案例，來為大家進(jìn)行詳細(xì)解讀。

【基本案情】

原告：A公司

委托訴訟代理人：北京浩云律師事務(wù)所，劉律師

被告：B公司

原、被告雙方于2019年12月29日簽訂了《商業(yè)街區(qū)物業(yè)租賃合同》。租賃合同約定B公司將位于北京市某房屋（以下簡稱涉訴房屋）出租給A公司，租期自2020年1月1日至2022年12月31日，月租金為251397．22元。

B公司于2020年1月2日將涉訴房屋交付給A公司，但當(dāng)時(shí)室內(nèi)存放大量上一租戶的辦公家具等物品。經(jīng)雙方協(xié)商，B公司于2020年2月份將原租戶遺留在一樓的物品搬走，但樓上的物品未搬離。加上疫情影響，A公司多次要求B公司清理其他遺留物品，但B公司未予處理。此時(shí)原租戶通知A公司其與B公司存在租賃糾紛，不能清理遺留物品，否則要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，A公司因此無法進(jìn)行裝修。因此A公司訴至法院。

【浩云說法】

本案爭議焦點(diǎn)為，雙方是否存在違約行為，是否需要承擔(dān)違約責(zé)任。

B公司辯稱，A公司單方面擅自解除合同并交還商鋪，系其自身原因?qū)е潞贤瑹o法繼續(xù)履行的情形。雙方已在合同中約定，對(duì)于原承租商戶遺留的專屬設(shè)備，以現(xiàn)有狀移交給A公司。A公司有權(quán)卻一直以各種理由怠于對(duì)房屋進(jìn)行裝修。因交房產(chǎn)生的原遺留物品、裝飾物拆除清理、原附屬配套設(shè)備交接不清晰等問題不屬于B公司的責(zé)任。

此外，B公司還向A公司提起了反訴。B公司認(rèn)為A公司沒有即時(shí)開業(yè)，構(gòu)成違約。A公司單方面原因要求解除租賃合同，也構(gòu)成違約。按照合同約定A公司應(yīng)當(dāng)支付免租期的房租、不退還租賃保證金并支付相當(dāng)于雙倍租賃保證金數(shù)額的違約金1508383.32元。

民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋有規(guī)定，適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定。依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人雙方協(xié)商一致可變更合同。

涉案合同雖約定現(xiàn)狀交接，但在交接單上注明可移動(dòng)物品另行處理，應(yīng)當(dāng)視為雙方協(xié)商一致變更為可移動(dòng)物品在交接外另行處理，不視為已經(jīng)交接完畢。A公司提交的證據(jù)足以證明涉訴房屋內(nèi)開始遺留的物品達(dá)到了影響其正常使用的程度，涉訴房屋不符合合同約定用途的標(biāo)準(zhǔn)。

但此后隨著A公司在拆除部分裝修、B公司將原租戶遺留物品移至三層后，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該影響明顯減小，A公司亦應(yīng)積極減少損失，其單方要求解除合同的行為，構(gòu)成違約。鑒于涉訴房屋已進(jìn)行交接，故租賃合同事實(shí)上已解除。

根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。本案中，考慮到雙方在合同履行中均有不當(dāng)?shù)男袨椋z留物品范圍、疫情發(fā)生情況等因素對(duì)于涉訴房屋正常經(jīng)營的負(fù)面影響，租期長度、房屋尚未裝修等因素，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。

【案件結(jié)果】

經(jīng)審理，法院最后判決：

1、確認(rèn)A公司與B公司簽訂的《商業(yè)街區(qū)物業(yè)租賃合同》于2020年8月26日解除；

2、B公司退還A公司租賃押金502794．44元；

3、駁回B公司的反訴訴訟請(qǐng)求。

【浩云小結(jié)】

雙方簽訂房屋租賃合同后，當(dāng)事人一方若不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。特別是房屋原租戶與房東之間存在糾紛的，大家應(yīng)謹(jǐn)慎考慮是否租賃。如果遭遇侵權(quán)，可以尋求專業(yè)律師的幫助。