違章建筑是指未取得擬建工程規(guī)劃許可證，在規(guī)劃區(qū)以外建設(shè)，違反《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定動(dòng)工建造的房屋及設(shè)施。在房屋租賃過(guò)程中，若承租人租到了違章建筑，那么雙方簽訂的合同是否有效？承租人又該如何主張權(quán)利呢？下面我們通過(guò)北京浩云律師事務(wù)所代理過(guò)的一起真實(shí)案例，來(lái)為大家詳細(xì)解讀。

【案情回顧】

原告：A公司

委托訴訟代理人：北京浩云律師事務(wù)所律師，劉律師

被告：B公司

原、被告簽訂《房屋租賃合同》，約定被告將坐落于北京市某房屋出租給原告使用，用途為展示及辦公，租賃期限自2019年4月18日至2021年5月17日，《房屋租賃合同》簽訂后，原告已向被告支付押金38萬(wàn)元和房屋租金76萬(wàn)元。

不久后，原告發(fā)現(xiàn)該房屋屬于違章建筑，于是就此與被告溝通，但一直未能協(xié)商解決此問(wèn)題。2019年7月8日，被告突然將涉案房屋的門(mén)鎖閉，導(dǎo)致原告無(wú)法繼續(xù)辦公，并且被告在2019年8月23日將原告的辦公家具、電腦設(shè)備等物品全部搬離。原告多次與被告協(xié)商解決事宜均遭到拒絕，因此，原告委托北京浩云律師事務(wù)所，向被告提起訴訟。

【浩云說(shuō)法】

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為，雙方簽訂的《房屋租賃合同》是否有效。

被告認(rèn)為，不認(rèn)可合同無(wú)效。房屋可以保證原告正常使用，是原告單方違約，應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任，被告不應(yīng)退還押金、租金。同時(shí)，根據(jù)雙方簽訂的合同第二條規(guī)定，原告對(duì)于涉案房屋沒(méi)有房產(chǎn)證的情況是知悉的。

根據(jù)法律規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。當(dāng)房屋租賃合同無(wú)效時(shí)，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。

房屋租賃合同無(wú)效，可以支持當(dāng)事人按照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)主張房屋使用費(fèi)。當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。

本案中，租賃房屋系沒(méi)有規(guī)劃及產(chǎn)權(quán)證明的違章建筑，故涉案租賃合同應(yīng)屬無(wú)效協(xié)議，原告應(yīng)承擔(dān)其占用房屋期間的房屋占用費(fèi)，被告應(yīng)將押金退還原告。因被告于2019年7月8日將涉案房屋予以封門(mén)，法院認(rèn)定原告占用房屋的時(shí)間截至2019年7月7日。法院根據(jù)公平原則以及本案的具體情況，結(jié)合合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)以及免租期比例，酌情確定原告應(yīng)承擔(dān)的占用費(fèi)數(shù)額，并據(jù)此確定被告應(yīng)退還的租金數(shù)額，對(duì)于原告租金退還訴訟請(qǐng)求中的合理部分予以支持。

關(guān)于賠償損失，租賃合同雖然無(wú)效，但是經(jīng)調(diào)查，雙方對(duì)于涉案房屋系無(wú)證建筑的情況是明知的，原告出具的《承諾書(shū)》、《租金付款承諾書(shū)》屬于原告對(duì)其租金支付義務(wù)的結(jié)算以及清算事宜，被告據(jù)此收回房屋并無(wú)不妥之處。故原告要求被告賠償損失缺乏法律依據(jù)。

【案件結(jié)果】

法院經(jīng)審理，確認(rèn)A公司與B公司簽訂的《房屋租賃合同》無(wú)效。同時(shí)判決B公司退還A公司押金380000元及租金280000元。至此，北京浩云律師事務(wù)所與A公司之間全部委托事務(wù)結(jié)束，當(dāng)事人對(duì)案件結(jié)果非常滿意。

【浩云小結(jié)】

在房屋租賃行為中，涉事房屋若未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)，則雙方訂立的租賃合同無(wú)效。這也提醒大家，在租賃房屋前，一定要確認(rèn)自己租的房子是否符合相關(guān)法規(guī)，以免后續(xù)給自己帶來(lái)不必要的損失。